Eksmisja z lokalu mieszkalnego z powodu zaległości czynszowych jest trudnym i stresującym procesem zarówno dla najemcy, jak i dla wynajmującego. W niniejszym artykule zostaną omówione kluczowe prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu mieszkalnego, jak również procedura eksmisji, co pomoże lepiej zrozumieć sytuację w jakiej może znaleźć się wynajmujący, jak i najemca. 

Prawa i obowiązki najemcy

Zobowiązania finansowe: Najemca jest zobowiązany do regularnego uiszczania czynszu oraz innych opłat wyszczególnionych bezpośrednio w umowie najmu na rzecz wynajmującego i w terminach określonych w umowie najmu. Brak lub zaleganie z płatnością tzw. należności czynszowych może skutkować naliczeniem przez wynajmującego odsetek ustawowych. Wskazać należy, iż brak płatności ustalonego czynszu może stać się podstawą do wypowiedzenia umowy najmu, a następnie jeżeli zajdzie taka konieczność również wszczęcia procedury eksmisji najemców z lokalu mieszkalnego, jak również powództwa o zapłatę należności czynszowych.

Dbałość o nieruchomość: Najemca zobowiązany jest używać lokal mieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem szczegółowo określonym w umowie najmu. Ponadto, najemca zobowiązany jest utrzymywać lokal mieszkalny we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym. Za wszelkie uszkodzenia powstałe w lokalu mieszkalnym z winy najemcy, wynajmujący może obciążyć go kosztami napraw. Najemca jest obowiązany do dokonywania na własny koszt bieżącej konserwacji i napraw Lokalu, niezbędnych do zachowania Lokalu w stanie niepogorszonym. Koszty bieżącej eksploatacji i zużycia Lokalu i jego wyposażenia ponosi najemca. 

Prawo do prywatności: Najemca zobowiązany jest udostępnić Wynajmującym Lokal do wglądu. Niemniej jednak Wynajmujący nie może bez uprzedzenia i uzasadnionej przyczyny naruszać praw najemcy do prywatności w lokalu mieszkalnym. Wynajmujący nie może bez uzasadnionej przyczyny i konieczności wejść do lokalu mieszkalnego, który jest przedmiotem umowy najmu. Jeżeli wynajmujący będzie chciał zobaczyć i skontrolować stan lokalu w trakcie trwania umowy najmu, wówczas winien z odpowiednim wyprzedzeniem czasowym poinformować o tym najemcę. Wynajmujący nie może naruszać miru domowego najemcy. 

Prawa i obowiązki wynajmującego

Zapewnienie lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania: Wynajmujący ma obowiązek zapewnić najemcy lokal mieszkalny w dobrym stanie technicznym, co oznacza, iż wynajmujący zobowiązany jest do przygotowania i wydania najemcy lokalu mieszkalnego w stanie, który szczegółowo określa umowa najmu. Wynajmujący zobowiązany jest przede wszystkim do zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń, które umożliwiają najemcy korzystanie z wody czy energii elektrycznej. 

Naprawy i konserwacja: Remonty o charakterze generalnym obciążają Wynajmującego. Wynajmujący jest odpowiedzialny za przeprowadzanie niezbędnych napraw i utrzymanie lokalu mieszkalnego w dobrym stanie. Wynajmujący zobowiązany jest do dokonywania napraw w lokalu mieszkalnym, wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego. Szczegółowy zakres obowiązków w tym zakresie określa ustawa o ochronie praw lokatorów.

Prawo do otrzymywania czynszu: Wynajmujący ma prawo do regularnego, comiesięcznego otrzymywania od najemcy, umówionego czynszu w terminie ściśle określonym w umowie najmu. 

Procedura eksmisji za zaległości czynszowe

Eksmisja za zaległości czynszowe jest możliwa tylko wówczas, gdy są spełnione określone przez prawo warunki. 

Wezwanie do zapłaty: Pierwszą czynnością jaką wynajmujący powinien podjąć w przypadku zwłoki najemcy z zapłatą należności czynszowych jest wysłanie do najemcy wezwania do zapłaty należności czynszowych w określonym terminie. 

Wypowiedzenie umowy: Jeśli najemca nie ureguluje zaległości w wyznaczonym czasie, a zwłoka z zapłatą należności czynszowych przekracza 3 pełne okresy płatności i pomimo pisemnego upomnienia i uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych należności, najemca w dalszym ciągu nie uregulował płatności, wynajmujący zgodnie z umową może wypowiedzieć umowę. Wypowiedzenie umowy najmu musi mieć formę pisemną. Wynajmujący w wypowiedzeniu zobowiązany jest wskazać przyczynę, na podstawie której wypowiada umowę najmu. Wynajmujący powinien również wskazać okres wypowiedzenia. Jeżeli najemca nie opuści lokalu mieszkalnego po tym czasie, wówczas wynajmujący może skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. 

Postępowanie sądowe: Wynajmujący wszczyna postępowanie przed sądem składając pozew o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego, które zawiera w swojej treści żądanie opuszczenia, opróżnienia i wydania konkretnego lokalu mieszkalnego przez daną osobę. Po przeprowadzeniu postępowania sądowego i uzyskaniu wyroku sądowego nakazującego eksmisję z lokalu mieszkalnego, wynajmujący musi podjąć kolejne czynności, jeżeli najemca dalej zajmuje lokal.

Wzór pozwu o eksmisję znajdziesz pod linkiem.

Wykonanie eksmisji: Jeżeli wynajmujący uzyska wyrok nakazujący eksmisję najemcy, wówczas należy skierować sprawę do komornika sądowego, aby podjął on czynności zmierzające do opuszczenia lokalu mieszkalnego przez najemcę. Komornik sądowy może wykonywać eksmisję przy pomocy służb porządkowych, jeżeli będzie to konieczne.

Porady dla najemcy i wynajmującego

Dla najemcy: W przypadku trudności finansowych warto jak najszybciej skontaktować się z wynajmującym, aby spróbować negocjować warunki płatności lub uzyskać dodatkowy czas na uregulowanie zobowiązań finansowych.

Dla wynajmującego: Komunikacja z najemcą jest kluczowa. Jeżeli najemca zalega z płatnościami należności czynszowych, należy podjąć próby polubownego rozwiązania problemu. Być może jest to tylko przejściowy kłopot. Eksmisja powinna być ostatecznością i powinna być stosowana po wyczerpaniu innych możliwości.

Podsumowanie

W przypadku pojawienia się trudności z zapłatą należności czynszowych, należy podejmować próby polubownego rozwiązania problemu na wczesnym etapie, dążąc przede wszystkim do komunikacji pozwalającej rozwiązać problem zarówno najemcy jak i wynajmującego – unikając tym samym eskalacji konfliktu i problemu. Niemniej jednak, warto skonsultować problem z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, który wskaże jakie kroki należy podjąć w przypadku konieczności skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego bądź doradzi jeszcze na etapie przedsądowym. 

—

Artykuł sponsorowany